限购令尴尬：80%城市“抗令”未出细则

凸显中央政府巨大决心的楼市调控“新国八条”正面临着尴尬。1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，限购是重中之重。但“新国八条”中规定各地出台限购令的期限即2月中旬已过，截至南都记者发稿时，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的70个大中城市中，目前有15个城市正式实施，另计上仍未实施但限购细则已经报批的广州等3个城市，仅有18个城市落实了“新国八条”。

“即便是这些已经出台了限购令的城市，在限购时间方面，只有贵阳明确了调控目标，其他城市都没有相关规定，只是一个临时性的措施。”广州市社科院科研处处长彭澎认为，这反映出地方政府在落实中央政策时仍存在很大的抗拒和侥幸心理，“地方政府对土地财政的依赖现状没有改变，房地产行业对地方GDP的巨大贡献，加之调控以来并没有哪个地方政府因为没有严格落实政策而受到严厉的处罚，能拖则拖是必然的选择。”

八成未按时出限购令

根据新国八条规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。

1月31日，青岛率先出台新版限购令。此后，上海、北京等地相继出台。而今已步入2月下旬，目前已落实或即将落实限购政策的城市却仅有18个：北京、上海、天津、长春、成都、广州、贵阳、哈尔滨、济南、南京、南宁、石家庄、太原、武汉、宁波、青岛、无锡和厦门。在诸多非直辖市的省份中，山东省政府办公厅印发通知规定，全省各地可制定相应“限购”“限贷”办法，通知规定了限购套数，还提出人民银行各分支机构还可提高二套房贷款首付款比例和利率。

这意味着，国家统计局重点监测的70个大中城市中，仍有52个城市未出限购细则，约八成城市未在国务院要求的2月中旬之前落实“新国八条”。

“这些限购城市中也只有贵阳明确了调控目标，此外，长春、青岛也明确了执行到年底，而其他城市都是没有时间限制的。这意味，地方限购的措施可以随时发生变化。”彭澎向南都记者表示，这种没有目标和期限的做法，很难让公众对地方政府限购政策持有信心。“更像是应付中央的政策，并没有真正严格落实的意思。一旦中央政策发生改变，这些城市也会随之改变。”

诸多业内人士认为，从限购区域看，北京、上海等一线城市都比较严厉，本地居民限购第三套、外地居民限购第二套以及不符合条件的外地居民限购的范围为全市范围，而包括贵阳、石家庄、哈尔滨等6个城市在内的限购范围并非全市，如贵阳限购范围仅为中心人口密集的且房价高过一环内的住房。而从目前已经出台新版限购令细则的上述16个城市各自的规定看，共同点是本地居民家庭限购第三套，外地居民家庭限购第二套；户籍以及社保和纳税证明成各地限制外地人购房的门槛。

地方土地财政断奶难，能拖则拖

有意思的是，楼市步入调控以来，即便是新国八条出台之后，没有一个城市表态自己属于房价较高、涨幅过快，不约而同的是，全国各地大中城市对此保持沉默。即便是即将实施细则的广州，官方也称自己“跟其他一线城市比，房价是比较合理的。”

“土地财政是地方财政收入的主要来源，房地产行业对地方经济的贡献巨大，这在短期内都没有改变，地方政府落实楼市调控政策根本没有动力。”彭澎认为，新国八条也没有明确哪些城市属于“房价过高、上涨过快”必须要落实限购，“让地方政府自己承认，简直是不可能的事情。”

以海南为例，根据2月20日海南省统计局、国家统计局海南调查总队公布的《2010年海南省经济和社会发展统计公报》显示，2010年，海南省地方财政收入达到271 .06亿元，增长52 .1%，增速比全国财政收入增长的21.3%高3 0 .8个百分点，增幅为全国第一。而房地产开发投资467.87亿元，同比增长62.5%，是拉动投资快速增长的主力。与之对应的是，根据国家统计局的1月报告，海口、三亚的房价同比分别上涨21.6%和19.1%.但这两个城市至今未落实限购政策。

有意思的是，新华社前日亦发文抨击此种现象，文章指出，如今房价节节走高，迟迟不出台限购令，可见有些地方对土地财政的依赖性很大。文章最后强调，限购令出台后，投机和热钱有转战二、三线城市迹象。因此，其他城市应积极跟进，出台限购令宜速不宜迟，抢抓时间与房地产投机赛跑，早一天出台就能早一天阻止热钱兴风作浪。

“还有一个重要的原因是历次调控，落不落实调控政策，落实得彻底不彻底，最严厉的问责不过于国土部约谈。”彭澎向南都记者表示，虽然新国八条很严厉，但是一没有明确哪些城市必须限购，二没有对不落实政策的城市给予主要官员怎样的处罚，“在这种情况下，能拖则拖成为各个城市的选择，一线城市看北京，二线城市又看着一线城市，三线城市更不急，这么多的城市都没有出台，法不责众，都存在着侥幸心理。”

中央政府能否“杀一儆百”

限购政策究竟有多大威力？从限购政策的本身而言，业界人士也是看法不一。世联地产根据其对目前主要限购城市的市场监测数据来看，北京自去年4月底宣布限购以来，短期内市场需求抑制较明显，随后市场有在去年9、12月出现两波比较大的反弹。虽然由于限购令出台的时间还比较短，还有待市场检验。但从市场周成交变化情况来看，大部分城市，短期效应较明显。而有少数城市，如天津限购后市场成交仍然保持上涨态势。

“从目前实施限购的城市效果来看，需求非但没被压制，相反市场表现得更加反复无常。”世联地产一位不愿具名的分析师认为，首先，对限购城市本身来说，限购的实施，会短暂压制需求，而随后在市场对限购认识渐清的情况下，市场则开始报复性的反弹，如北京在去年9、12月的两波反弹；其次，限购城市被压制的需求会转移到周边城市，从而造成周边未实施限购的城市的市场短暂的火爆。如深圳周边的惠州，在深圳去年9月30日宣布限购后，去年10月份惠州成交量环比增长55%.

“市场的反复恰恰说明各地在落实调控政策时存在侥幸心理。”彭澎认为，尽管目前限购令的效果可能需要到4、5月份才能显现，但“如果坚持限购一年，房价肯定会下跌。”在他看来，中央政府对楼市调控的决心巨大，后续若各地态度依然暧昧，极可能会被迫严惩对政策落实不力的城市，“只要有一起严惩的例子，相信楼市的政策将会得到很好的落实。”